现在什么人都能写报告了？

来源：壹地产

今天，人都被认为是报告中国最优质的民营开发商龙湖股价暴跌16%，股价跌到了三年来最低点。人都

龙湖的报告市值蒸发250亿，相当于跌掉了整个融创。人都原因也过分简单，报告瑞银将碧桂园和龙湖评级从买入下调至“中性”。人都碧桂园目标股价从6.6元调至2.7元，报告龙湖从53元降至25.7元。人都

港股投资人很听话。报告今天碧桂园股票下跌7%，人都股价来到两块三，报告旭辉掉到两块以下。人都这两家还好，报告本来股价就在两块钱徘徊了。人都但龙湖就很惨了。

子姨以为会是这研究里有什么猛料，但翻来覆去看了一下午，要不是兜里没钱，就决定：

满仓杀入龙湖了。

这是一份研究相当滞后且不够专业的报告。

首先股价评估就是滞后的，瑞银给出的目标价，基本就是报告发布前龙湖、碧桂园的实际股价。翻开内容呢，不看好龙湖、碧桂园、旭辉的理由大概可以总结为四点：

1．由于销售额下降，上半年限制现金消耗11%到41%；

2．断贷导致房地产销售复苏可能会推迟；

3．地方政府加强对售前托管账户的监管，以确保财产交付；

4．债券再融资困难。

整篇报告花心血最多的地方就是，他通过上半年龙湖、碧桂园等房企的下跌销售数据，和历史现金流情况，测算出了他们可动用现金规模减少的大概数字。

但反过来又算了下说，下半年继续维持现在的销售情况，这几家房企可动用现金依旧够用。

Are you ok？

这个数据挺重要，但单一数据什么也证明不了。瑞银估算上半年龙湖自由现金少了62亿，子姨想了想，是不是因为上半年龙湖拿去买地了呢？查了一下，龙湖上半年买了160多亿的土地。

再说销售额下降，瑞银可能没有注意到，龙湖前四个月销售额同比减少43%，而七月单月已经收窄到4%？

还有十多天大家就要发半年报了，怎么就不能多等几天，到时候去年报里翻非受限制现金的准确数字。

后面的理由就更古老了。如果没记错的话，监管账户最严的时候是去年秋天。恒大暴雷后，很多地方政府把监管额度提的过高，导致很多房企连监管额度以外的购房款都提不出来，顺带暴雷了。

今年年2月，几个部委发布了规范监管账户的意见，上半年很多城市纷纷明确了监管额度，比如潍坊是主体结构验收前监管资金留存3成，杭州是留存6成。不管比例是多少，有了明确依据就是好事，优质房企监管比例还会低一些。

债券再融资困难，也是去年十月花样年美元债违约的恶果了，子姨感觉瑞银就像村里刚通接通闭路电视，还兴冲冲地和别人推荐86版《西游记》。

瑞银还非常斩钉截铁地表示，断贷事件会影响下半年房企销售额。这事连子姨86岁的奶奶，都念叨小半年了。

一个月前，内房股和银行股已经因为断贷风波大跌过一次了，现在因为外国人办事效率不高，我们看到了一个神奇的场面：

中国房企因为同一件事，要下跌两次股票。

国外有位银行研究员，写过一本书叫《评级机构的秘密权力》。债权人信赖大型评级机构，很多信贷条款会和评级捆绑，一旦评级下调，就可能触发违约条款。评级机构，要回馈投资人缺乏的专业性评估。但后来评级机构渐渐成为了市场命运的操纵者：

金融危机爆发前，有哪家评估机构事前察觉到了雷曼的破产征兆？

瑞银研究员到底做不做市场调研，只有他们自己知道。比如他们就很看好万科，理由也很简单，万科是半国企：

相信国企能够获得银行融资。

和万科平均融资成本一毛一样的龙湖，心里肯定万马奔腾。

子姨觉得，一个人幼稚的表现，就是总想用一句话总结全部人生；但手握这么大权力的人也这么干，用一句话来总结别人的人生，就不仅仅是幼稚了。

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